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税务师2016税法二知识点:转让房产增值额

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  一、收入额的确定

  纳税人转让房地产取得的收入,包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。从形式看,包括: ①货币收入 ②实物收入 ③其他收入

  1.实物收入:按收入时的市场价格折算成货币收入;

  2.无形资产收入:专门评估确定其价值后折算成货币收入;

  3.外国货币:按照取得收入的当天或当月1日国家公布的市场汇率折算。

  二、扣除项目及其金额(要两看:看主体看标的,扣除项目有差异)

  (一)新建房地产的扣除项目的确定:

  1.取得土地使用权所支付的金额。包括两方面内容:

  (1)纳税人为取得土地使用权支付的地价款:

  出让方式取得的地价款为支付的土地出让金;

  以行政划拨方式取得的地价款为按规定补交的土地出让金;

  以转让方式取得的地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。

  (2)纳税人在取得土地使用权时国家统一规定交纳的有关费用,如登记、过户手续费和契税。

  2.开发土地和新建房及配套设施的成本(简称房地产开发成本)

  是纳税人房地产开发项目实际发生的成本,包括:

  ①土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出,安置动迁用房支出等。

  ②前期工程费,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

  ③建筑安装工程费,是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发生的建筑安装工程费。

  ④基础设施费,包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

  ⑤公共配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

  ⑥开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

  3.开发土地和新建房及配套设施的费用(简称房地产开发费用):销售费用、管理费用、财务费用。

  开发费用在从转让收入中减除时,不是按实际发生额,而是按标准扣除,标准的选择取决于财务费用中的利息支出。

  (1)纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出,并能提供金融机构的贷款证明的。

  ①利息支出据实扣,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额;

  ②其他开发费用按地价款和房地产开发成本计算的金额之和的5%以内计算扣除;

  公式表示:房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内

  (2)纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,或不能提供金额机构贷款证明的,房地产开发费

  用按地价款和房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除。

  公式表示:房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内

  注意:

  ①利息的上浮幅度按国家的有关规定执行,超过上浮幅度的部分不允许扣除。

  ②超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

  ③全部使用自有资金,没有利息支出的,按照以上方法扣除。

  ④房地产开发企业既向金融机构借款,又有其他借款的,其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述

  1、2项所述两种办法。

  ⑤土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除。

  4.与转让房地产有关的税金:是指在转让房地产时缴纳的“三税一费”,即:营业税、城市建设维护税、印花税、教育费附加。

  注意:在计算税金时要注意题目中给定的纳税人的情况:

  ①房地产开发企业在转让时缴纳的印花税因已纳入管理费用,因而不得在此扣除。(二税一费)

  ②其他纳税人缴纳的印花税允许扣除(按产权转移书据所载金额的0.5‰贴花)。(三税一费)

  5.财政部规定的其它扣除项目。

  此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人,其他纳税人不适用。加计20%的扣除,用公式表示:加计扣除费用=(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×20%

  注意:1.对取得土地使用权后,未进行开发即转让,只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用,以及转让环节缴纳的税金,不得加计扣除。

  2.纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用,应区分不同情形分别处理:

  (1)代收费用计入房价向购买方一并收取的,应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计扣除的基数。

  (2)代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的,不作为转让房地产的收入,在计算增值额时不允许扣除代收费用。

  (二)旧房和建筑物的扣除项目的确定:

  (1)房屋及建筑物的评估价格:评估价格=重置成本价×成新度折扣率(成新度不等同于会计的折旧)

  纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止,每满12个月计一年;超过一年,未满12个月但超过6个月的,可以视同为一年。对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数。(P386)

  (2)取得土地使用权所支付的地价款(未支付或无凭据不扣)和国家统一规定交纳的有关费用(评估费可以扣除,但隐瞒、虚报情形下的评估费不得扣)。

  (3)转让环节的税金:营业税、城建税、教育费附加、印花税

  对于个人购入房地产再转让的,其在购入环节缴纳的契税,由于已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中,故计征土地增值税时,不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除。

  【典型例题】某国有企业2013年5月在市区购置一栋办公楼,支付8000万元价款。2015年5月,该企业将办公楼转让,取得收入10000万元,签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12000万元,成新率70%.该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为( )。

  A.400万元

  B.1485万元

  C.1490万元   D.200万元

  『正确答案』B

  『答案解析』评估价格=12000×70%=8400(万元),

  税金=(10000-8000)×5%×(1+7%+3%)+10000×0.05%=115(万元)

  增值额=10000-8400-115=1485(万元)

  三、评估价格的相关规定

  纳税人有下列情况之一的,需要对房地产进行评估,并以评估价格确定转让房地产收入,扣除项目的金额:

  (一)出售旧房及建筑物的;

  (二)隐瞒、虚报房地产成交价格的;

  市场比较法进行评估公式:

  评估价格=交易实例房地产价格×实物状况因素修正×权益因素修正×区域因素修正×其他因素修正

  (三)提供扣除项目金额不实的;

  (四)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的。(按照评估的市场交易价确定其实际成交价)

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