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税务师税法二2016要点:收入的税务处理

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  收入的税务处理

  (一)企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等,凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的,应按规定全部确认为销售收入;未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的,可作为代收代缴款项进行管理。

  (二)收入实现确认的具体规定:

  1.一次性全额收款方式:实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日。

  2.分期收款方式:销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现。

  3.银行按揭方式:销售合同或协议约定的价款确定收入额,其首付款应于实际收到日确认,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认。

  4.委托方式:确认时间均为收到清单时,金额见下表:

委托方式 合同协议签订情况 收入金额的确认
支付手续费   销售合同或协议中约定的价款
视同买断 企业与购买方签订销售合同或协议 销售合同或协议中约定的价格和买断价格中的较高者
企业、受托方、购买方三方共同签订  
受托方与购买方签订 买断价格
基价(保底价)并实行超基价双方分成方式 企业与购买方签订销售合同或协议 销售合同或协议中约定的价格和基价中的较高者,企业按规定支付受托方的分成额,不得直接从销售收入中减除;
企业、受托方、购买方三方共同签订  
受托方与购买方直接签订销售合同 基价加上按规定取得的分成额
包销方式 包销期内可根据包销合同的有关约定,参照上述1至3项规定确认收入的实现;包销期满后尚未出售的开发产品,企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。

  (三)视同销售

  企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为:

  (1)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;

  (2)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;

  (3)按开发产品的成本利润率确定。开发产品成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。

  (四)企业销售未完工开发产品的计税毛利率:

  (1)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的不得低于15%。

  (2)开发项目位于地级市城区及郊区的,不得低于10%。

  (3)开发项目位于其他地区的,不得低于5%。

  (4)属于经济适用房、限价房和危改房的,不得低于3%。

  (五)企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。开发产品完工后,企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

  (六)企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前,与承租人签订租赁预约协议的,自开发产品交付承租人使用之日起,出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。

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